お客様の課題
都内にマンション5棟を所有するオーナーのA様（50代）。年間の不動産所得は約800万円で、給与所得と合算すると所得税率が高くなり、手取り額に不満を感じていました。
「毎年、確定申告のたびに税金の多さにため息が出る」というご相談からスタートしました。
私たちのアプローチ
1. 現状分析
まず、A様の所得構造を詳細に分析しました。
- 給与所得: 約600万円
- 不動産所得: 約800万円
- 合計所得: 約1,400万円
- 適用税率: 所得税33% + 住民税10%
個人の場合、不動産所得は給与所得と合算され、累進課税が適用されます。A様のケースでは、不動産所得の多くが33%の税率帯に入っていました。
2. 法人化シミュレーション
資産管理法人を設立し、物件を法人に移転した場合のシミュレーションを行いました。
- 法人税の実効税率: 約25%（年800万円以下の部分は約15%）
- 役員報酬の最適化: A様と配偶者に分散
- 給与所得控除の活用: 役員報酬にも適用
3. 移転スキームの設計
物件移転に伴う譲渡所得税・不動産取得税を最小化するスキームを設計しました。
結果
法人設立から1年後の実績です。
| 項目 | 法人化前 | 法人化後 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 所得税+住民税 | 約380万円 | 約260万円 | ▲120万円 |
| 社会保険料 | — | +30万円 | +30万円 |
| 実質節税額 | 年間約90万円 |
社会保険料の増加を差し引いても、年間約90万円の実質的な節税効果を実現しました。さらに、法人として経費計上できる範囲が広がり、将来の相続対策にも有利な体制が整いました。
A様のコメント
法人化は手続きが大変そうで敬遠していましたが、小松事務所のサポートのおかげでスムーズに進みました。年間120万円の節税は大きいですね。
まとめ
不動産所得が500万円を超える方は、法人化による節税効果が大きくなるケースがあります。ただし、物件の移転コストや社会保険料の増加なども考慮した総合的なシミュレーションが重要です。
まずは無料相談で、あなたのケースに最適なプランをご提案します。