小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、相続税の計算において土地の評価額を最大80%減額できる制度です。不動産を多く保有するオーナーにとって、相続税対策の要となる特例です。
例えば、相続税評価額1億円の土地が、この特例を適用すると2,000万円の評価になります。
特例の種類と減額割合
1. 特定居住用宅地等（自宅）
- 減額割合: 80%
- 限度面積: 330㎡
- 要件: 被相続人の自宅の敷地を、配偶者や同居親族等が相続
2. 特定事業用宅地等（事業用）
- 減額割合: 80%
- 限度面積: 400㎡
- 要件: 被相続人の事業用の敷地を、事業を承継する親族が相続
3. 貸付事業用宅地等（賃貸用）
- 減額割合: 50%
- 限度面積: 200㎡
- 要件: 被相続人の貸付事業用の敷地を、貸付事業を承継する親族が相続
不動産オーナーの方は、主に3. 貸付事業用宅地等の適用を検討することになります。
不動産オーナーが知っておくべき注意点
3年以内の貸付開始は対象外
相続開始前3年以内に新たに貸付事業に供された宅地は、原則として特例の対象外です。ただし、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた場合は適用可能です。
対策: 賃貸用不動産の取得は、相続の3年以上前に行うことが重要です。
申告期限までの継続要件
特例を受けるには、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）まで、その宅地を保有し、かつ貸付事業を継続する必要があります。
複数の宅地がある場合の選択
複数の宅地に特例を適用する場合、限度面積の調整計算が必要です。
- 特定居住用（330㎡）と特定事業用（400㎡）は完全併用可能
- 貸付事業用を含む場合は面積の調整計算が必要
具体的な節税効果
ケーススタディ
前提条件:
- 賃貸マンション敷地: 相続税評価額5,000万円（面積200㎡以内）
- 自宅敷地: 相続税評価額3,000万円（面積330㎡以内）
| 区分 | 評価額 | 減額割合 | 減額後 |
|---|---|---|---|
| 自宅敷地 | 3,000万円 | 80% | 600万円 |
| 賃貸敷地 | 5,000万円 | 50% | 2,500万円 |
| 合計 | 8,000万円 | — | 3,100万円 |
特例適用により、4,900万円の評価減が実現します。相続税率30%の場合、約1,470万円の相続税が軽減されます。
特例を最大限活用するために
小規模宅地等の特例は、適用条件が細かく、物件の所有形態や家族構成によって最適な活用方法が異なります。
特に以下のケースでは、専門家への相談を強くおすすめします。
- 法人所有の物件がある場合: 法人の株式評価との関係
- 複数の賃貸物件を所有している場合: どの物件に特例を適用するか
- 相続人が複数いる場合: 遺産分割と特例適用の最適化
当事務所では、不動産オーナーの相続税対策に特化したシミュレーションを無料で行っています。「自分のケースではどのくらい相続税が減るのか」を具体的な数字でお見せします。